El semillero – Concepto de pérdida financiera

Estrenamos esta nueva sección en la que iremos hablando sobre ciertos conceptos desde el punto de vista inversor y financiero intentando dar luz a aquellos lectores que, no profesionales de la inversión como nosotros, hemos tenido que enfrentarnos alguna vez en la vida.

La idea es traeros explicaciones sencillas cargadas de ejemplos y con alguna herramienta útil, como por ejemplo la calculadora automática de pérdida financiera que encontraréis al final del artículo.

Como muchos sabréis, bien por la lectura de otros posts, como este en el que hablamos de las diferentes vías de ingreso, o bien mediante todo lo que vamos escribiendo en twitter, una de mis inversiones es en inmuebles, que financio con hipotecas. Además de obtener el dinero necesario para la inversión y no descapitalizarse, la hipoteca nos ayuda a aumentar la rentabilidad de las inversiones.

Dentro de los múltiples conceptos con los que me tuve que familiarizar en la contratación de mi primera hipoteca estaba el de pérdida financiera.

Bien si estamos en proceso de contratación de una hipoteca o si acabamos de firmar una, nos será muy familiar el concepto de pérdida financiera. Ésta se encuadra en la parte donde se detalla la comisión por amortización anticipada. Adjunto extracto de dicha parte del contrato de hipoteca:

Comisión de reembolso anticipado:
En caso de reembolso o amortización anticipada total o parcial, la parte prestataria deberá compensar al Banco como sigue:

· Durante los 10 primeros años de vigencia del contrato de préstamo, la compensación a favor del Banco consistirá en un 2% del capital reembolsado anticipadamente.

· Si la amortización anticipada se produce con posterioridad, la compensación a favor del Banco consistirá en un 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente.

En ambos casos, la compensación no podrá exceder en ningún caso del importe de la pérdida financiera sufrida por el Banco.
La pérdida financiera sufrida por el Banco se calculará, proporcionalmente al capital reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del reembolso anticipado y el valor presente del mercado del préstamo.

Esta información es el estandar de todas las hipotecas a partir del 16 de junio de 2019 (entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) como indica el portal del Banco de España. En resumidas cuentas, indica que cobrarán el 2% del capital amortizado en caso que el cálculo de pérdida financiera sea mayor al 2%. Si en el momento de amortizar el cálculo de pérdida financiera es menor al 2%, nos cobrarán sólo el valor de dicha pérdida financiera.

¿Qué es la pérdida financiera?

Entramos en materia, podemos resumir el concepto de pérdida financiera como el importe estimado que la entidad bancaria deja de percibir en concepto de intereses por la cancelación anticipada de capital.

Tenemos que tener en cuenta que lo que amortizamos, aunque supone una pérdida de intereses para el banco puede suponer un aumento de liquidez que usarán para otras hipotécas o préstamos y que dependiendo de los tipos de interes del momento de la amortización les puede o no interesar.

De un modo algo tosco y poco técnico (hasta torpe podría decir) decimos que en caso que los tipos medios de interés sean más bajos en el momento de amortizar que cuando constituimos la hipoteca, casi con seguridad, habrá pérdida financiera para el banco. En cambio, si los tipos de interés en el momento de la amortización son superiores a cuando constituimos nuestra hipoteca, no habrá pérdida financiera.

Es lógico, pues de esta forma, el banco obtiene nuevamente liquidez para volver a prestar dinero con la posibilidad de hacerlo a un tipo de interés superior a lo que esperaba obtener por los intereses de la cantidad amortizada.

¿Cómo calculamos el valor de pérdida financiera?

Para calcular el valor de la pérdida financiera debemos saber primero el valor actual del préstamo o hipoteca, y para obtener el valor de mercado del préstamo o hipoteca necesitamos obtener el tipo de interés aplicable. Lo haremos a la inversa para seguir un flujo de cálculo razonable y fácil de entender así que lo haremos el siguiente orden: tipo de interés aplicable; valor actual del préstamo y pérdida financiera.

Cálculo del tipo de interés aplicable

La fórmula para obtenerlo es la siguiente, aunque la desarrollaremos más adelante pues hay cosas que entender antes de avanzar con los cálculos.

\text{Tipo de interés aplicable} = IRS_a + (\text{Tipo interés hipoteca} - IRS_b)

El Banco de España, publica mensualmente los tipos de interés de mercado para el mercado hipotecario que podemos encontrar aquí y que a fecha de publicación de este post se encuentra de la siguiente forma:

En este cuadro encontramos los valores del Interest Rate Swap (IRS) para los plazos de 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años, siendo que debemos obtener el valor del mes actual (o del mes de cuando tengamos prevista la amortización) del periodo más cercano al final de la hipoteca como IRS_a, y el valor del mes y año de constitución del préstamo como IRS_b.

Pero como no es lo mismo la teoría que la práctica, vamos a poner un ejemplo:

En el caso de haber constituido una hipoteca con un tipo de interés fijo del 2% en marzo de 2015 con un plazo de 30 años y querer realizar una amortización en diciembre de 2021, obtendremos el valor 0,367 como IRS_a pues es valor a mes y año de la amortización cuyo plazo es el más próximo al vencimiento del préstamo (nos quedan 23 años y 2 meses) y el valor 1,021 como IRS_b pues es el valor indicado a fecha de constitución de la hipoteca

Para este ejemplo y sustituyendo los valores obtenidos en la fórmula indicada al inicio tendríamos lo siguiente:

\text{Tipo de interés aplicable} = 0,367 + (2 - 1,021) = 1,346

Este valor es anual, pero todavía debemos convertirlo a un tipo de interés mensual por lo que hacemos la siguiente operación:

\text{Tipo de interés aplicable} = \cfrac {\frac{1,346}{100}}{12} = 0,001122

Valor actual del préstamo o hipoteca

La fórmula para obtenerlo es la siguiente, que pasamos a desarrollar.

\text{Valor actual} = c \times \frac{(1-(1+i)^{-n})}{i}

Donde:

• c = Cuota que paga el deudor. Es decir, lo que pagamos mensualmente de hipoteca.
• i = Tipo de interés aplicable (obtenido en el punto anterior).
• n = Número de cuotas pendientes de pago.

Pero como no es lo mismo la teoría que la práctica, continuamos con un ejemplo:

Para la hipoteca firmada en marzo de 2015 pagamos una cuota de 554,43€ mensuales y a fecha del ejemplo, diciembre de 2021, todavía nos quedan pendientes de pago 278 cuotas. Como ya tenemos calculado del punto anterior el valor de i como 1,346, vamos a sustituir en nuestra fórmula dichos valores:

\text {Valor actual} = 554,43€ \times \frac{1-(1+0,001122)^{-278}}{0,001122} = 132.352,01€

Pérdida financiera

Finalmente decimos que la pérdida financiera es la diferencia entre el valor pendiente de la hipoteca y el valor de mercado.

\text {Pérdida financiera} = \text{capital pendiente} - \text{valor de mercado del préstamo}

Para lo cual y siguiendo el ejemplo anterior, sabiendo que a fecha de diciembre de 2021 nos queda un capital pendiente sin contar intereses de 123.274,37€. Sustituimos los valores y obtenemos el siguiente resultado:

\text {Pérdida financiera} = 123.274,37€ - 132.352,01€ = -9.077,64€

Calculadora automática para determinar el valor de la pérdida financiera

No usar punto (.) de miles y usar coma (,) como separador decimal

¿Cómo interpretamos el resultado?

Una vez definido el concepto de pérdida financiera así como calculado el valor para una hipoteca de ejemplo, sólo nos queda saber cómo interpretar el numero resultante.

En caso que el valor calculado sea negativo indica que existe una pérdida financiera por parte del banco con esta amortización por lo que deberemos pagar como comisión este valor, a no ser que sea superior al 2% del capital, en cuyo caso pagaremos el 2%.

Usando el ejemplo anterior, el valor de la pérdida financiera es de 9.077,64€, y siendo que estamos todavía dentro de los 10 primeros años de hipoteca, nos corresponde un máximo de 2% de comisión por amortización. Esta comisión es el 2% de 123.274,37€ que corresponde a 2.465,49€.

Como el valor de la pérdida financiera calculada es más alto que el 2% del capital pendiente (9.077,64€ vs 2.465,49€), sólo deberemos pagar una comisión de 2.465,49€.

En el caso que tuvieramos una pérdida financiera menor a estos 2.465,49€, el pago corresponidente nunca podría superar el valor de dicha pérdida financiera.

EDIT 12.07.2022 – ¿Y en caso de una amortización parcial?

Antes de avanzar con este edit que completa el artículo quería daros las gracias por vuestros comentarios en el mismo. Tras todo este tocho técnico, saber que hay alguien que ha llegado al final, hemos podido ayudar a resolver sus dudas y que nos lo comuniquen nos resulta lo más bonito del blog. Nunca pensé que el concepto de pérdida financiera fuese tan intersante!

Ahora bien… En caso de no amortizar por completo la hipoteca como indicamos en todo el artículo, ¿cómo debemos calcular la pérdida financiera en caso de amortización parcial?

No es necesario ningún otro cálculo complejo sino más bien una proporción, pues el valor de la pérdida financiera en amortización parcial es la parte proporcional de la perdida financiera sobre todo el capital pendiente proporcional al valor de la amortización parcial.

La fórmula que podemos utilizar sería la siguiente:

\text {Pérdida financiera (parcial)} = (\frac {\text {amortización parcial}} {\text{capital pendiente}}) \times \text{valor pérdida financiera}

Utilizando los datos el ejemplo anterior y teniendo en cuenta una amortización parcial de 1.000€:

\text {Pérdida financiera (parcial)} = \frac {1.000€}{123.274,37€} \times -9.077,64€ = -73,64€

En este caso, la comisión del 2% sobre estos 1.000€ de amortización parcial son 20€, lo que es menor que el resultado de la pérdida financiera por estos 1.000€ de amortización parcial que asciende a 73,64€.

Al igual que en la conclusión anterior, como el valor de la pérdida financiera calculada es mayor que la comisión del 2%, sólo deberemos pagar una comisión de 20€ al ser el menor valor.

En el caso que tuvieramos una pérdida financiera menor a estos 20€, el pago corresponidente nunca podría superar el valor de dicha pérdida financiera.